Los parques de casas móviles son un refugio contra la escasez de viviendas en California. ¿Pero quién los supervisa?
This story was originally published in Cal Matters with support from the 2022 Data Fellowship.
Una vista aérea de Stockton Park Village, un parque de casas móviles de 34 espacios en el condado no incorporado de San Joaquín el 27 de enero de 2023.
Foto de Miguel Gutierrez Jr., CalMatters
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Bobby Riley se mudó a Stockton Park Village para vivir sus días en paz.
En 2018, este trabajador de la construcción jubilado de 87 años metió su tráiler usado en el lote más alejado del complejo de casas móviles que tienen forma de herradura y en una calle arbolada en las afueras de Stockton. El encargado de mantenimiento de la comunidad, Buzz, lo ayudó a construir un porche y un patio para poner a tierra su remolque y lo encerró con una cerca de madera blanca. Instaló un columpio en el área común cubierta de hierba al otro lado del camino para cuando su nieta, Brooke, viniera de visita.
Pero el pedacito de cielo que buscaba pronto se convirtió en un infierno viviente.
Los dueños del parque, Howard y Anne Fairbanks, aparentemente abandonaron la propiedad a principios de 2020 y ese mismo año murió la administradora María Mendoza, lo que abrió la puerta a invasores de propiedades y vertederos ilegales, según entrevistas con el departamento de vivienda del estado y registros judiciales de una demanda por molestias presentada por el condado de San Joaquín contra los Fairbanks. El área común que alguna vez fue verde pronto se llenó de tarimas de madera, colchones sucios, autos averiados, lavadoras desechadas y montones de relucientes bolsas de basura negras repletas de ratas, cucarachas y moscas, según muestran fotos e informes escritos de inspectores estatales y del condado.
Lo peor para los residentes fueron los charcos de líquido marrón pútrido por los que han tenido que lidiar, de vez en cuando, durante casi cuatro años. Los funcionarios del condado observaron por primera vez aguas residuales en el parque a principios de noviembre de 2020, según Zoey Merrill, abogada adjunta del condado de San Joaquín. Para febrero de 2021, los problemas habían empeorado. Un mes después, Roto-Rooter salió a solucionar el problema a instancias del condado, pero solo tuvo un éxito parcial y dijo que la única solución permanente sería reemplazar las líneas de alcantarillado a un costo estimado de $100,000. A lo largo de 2021 y 2022, Roto-Rooter aplicó periódicamente soluciones temporales menores, pero nadie ha reemplazado las líneas de alcantarillado todavía.
Eso coincide con lo que Riley le dijo a CalMatters: tuvo que vivir con el mal olor, que se filtraba en las delgadas paredes de su tráiler, durante “varios meses”. Sus vecinos dicen que todavía huele mal cuando llueve.
“Fue incluso terrible aquí”, dijo, suspirando. “Era mierda por todas partes”.
Los Fairbankses no respondieron a la demanda ni a seis correos electrónicos y varias solicitudes de comentarios por teléfono y mensaje de texto de CalMatters. Una persona que contestó el teléfono en North Gold RV Park en Dakota del Norte, que se identificó como Tiffany, confirmó que Howard Fairbanks también era dueño de ese parque y dijo que había transmitido la solicitud de comentarios de CalMatters.
Es difícil creer que el parque, ahora un campo de tierra salpicado por algunos remolques restantes que albergan a una docena de residentes, y sus problemas son bien conocidos en el estado de California. Los inspectores del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California, que supervisa la salud y la seguridad en los parques de casas móviles de California, comenzaron a documentar el deterioro de Stockton Park Village en febrero de 2019 cuando salió a inspeccionar una de las docenas de quejas de salud y seguridad que recibió a partir de 2018 .
Pero cuando los residentes presentan una queja contra un parque de casas móviles, cada queja se trata por separado. Puede convertirse en un juego de Whac-A-Mole: los propietarios pueden corregir una citación durante un período de meses, mientras que los residentes y el estado deben iniciar un proceso separado para cada problema que surja de un problema general.
Entonces, aunque el estado ha ejercido la mayor parte de sus poderes de ejecución en Stockton Park Village, sus residentes han soportado diversos grados de suciedad y condiciones peligrosas durante más de cuatro años.
El estado de California ha otorgado a la agencia de vivienda poderes limitados para intervenir cuando las condiciones en los parques de casas móviles se ponen tan malas. Puede despojar a los propietarios de su capacidad para cobrar el alquiler hasta que solucionen los problemas, y los registros muestran que lo hizo tres veces en Stockton Park Village. Pero no puede intervenir y ayudar a esos residentes por sí mismo. Sin embargo, eventualmente puede remitir el problema a la oficina del fiscal de distrito de la ciudad o del condado local, que puede entablar una acción civil para reducir la molestia y, en última instancia, nombrar a un receptor o cuidador temporal, lo que hizo en el verano de 2021.
Bobby Riley, de 87 años, en su casa en Stockton Park Village, en las afueras de Stockton, el 27 de enero de 2023. Riley dijo que ha dependido de un generador para obtener electricidad y agua embotellada para bañarse desde principios de ese mes.
Foto de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters
La última palanca de la agencia estatal, que rara vez tira, es cerrar el parque. Eso haría ilegal que residentes como Riley vivieran allí y disminuiría aún más los últimos vestigios de viviendas asequibles en California.
CalMatters revisó cientos de páginas de registros en una investigación de cinco meses de los parques de casas móviles de California. Stockton Park Village no es representativo de todos o incluso de la mayoría de los parques de casas móviles en el estado. Los registros del departamento de vivienda del estado muestran que es uno de los 40 parques con licencias suspendidas en un estado con alrededor de 4,500 parques de casas móviles con licencia estatal. Pero los funcionarios del condado, el park ‘s receiver, los abogados de los residentes del parque y los defensores que trabajan con residentes en otros lugares dicen que creen que la cantidad de parques de casas móviles en mal estado en realidad podría ser mucho mayor debido a su antigüedad y construcción de mala calidad.
Según la ley estatal, un parque podría durar hasta 20 años sin una inspección completa; los inspectores confían principalmente en los residentes para presentar quejas. Si bien los inspectores visitaron el 91% de los parques estatales de casas móviles en la última década, según una auditoría estatal reciente, solo la mitad fueron inspecciones completas y 330 parques no recibieron ninguna visita.
“Los parques que son tan malos probablemente representan 50 o 60 parques en el estado”, dijo Jerry Rioux, consultor de políticas de vivienda desde hace mucho tiempo que actualmente trabaja con el departamento de vivienda del estado en nombre de la Coalición de Vivienda Rural de California, una organización sin fines de lucro con sede en Sacramento. “Pero existe el siguiente nivel (de parques) que no son tan malos. Pero si no se inspeccionan durante 10 años, ¿qué tan malos serán?
El dilema en Stockton ilustra cómo la aplastante crisis de asequibilidad de la vivienda del estado ha obligado al estado a cerrar parques problemáticos y desplazar a los residentes que a menudo están a un paso de vivir en sus automóviles, o usar los poderes de aplicación con moderación de las emergencias como salud y seguridad.
El departamento de vivienda ve en Stockton Park Village “un brillante ejemplo de un sistema que funciona de acuerdo con el plan”, dijo Kyle Krause, subdirector de códigos y normas del departamento de vivienda del estado.
Mattresses lay on top of each other in a makeshift playground at Stockton Park Village in Stockton on Nov. 22, 2022. Bob Riley, 87, lives in the area where he states that the owner let the park go and garbage hasn't been picked up for months.
Photo by Rahul Lal, CalMatters
Garbage piles at Stockton Park Village in Stockton on Nov. 22, 2022.
Photo by Rahul Lal, CalMatters.
Los montones de basura se han apoderado de los espacios comunes en Stockton Park Village el 22 de noviembre de 2022.
Fotos de Rahul Lal, CalMatters
Su razonamiento: el estado inspeccionó el parque regularmente en respuesta a las quejas, lo que finalmente provocó una inspección en todo el parque. El departamento notificó a los propietarios con suficiente anticipación y oportunidades antes de cortar los ingresos por alquiler, que necesitarían para solucionar problemas y mantener a las personas alojadas de manera segura. Cuando fallaron, dejó que el gobierno local se hiciera cargo. Después de un proceso prolongado, un nuevo propietario se hará cargo de Stockton Park Village, preservándolo como una opción de vivienda.
“Creo que las cosas están funcionando, y tal vez sean frustrantes para algunos y quizás dolorosas para otros, porque lleva tiempo corregir esas violaciones en última instancia”, dijo Krause. “Pero existen las herramientas adecuadas para que todas esas cosas sucedan”.
El final de la línea
Los parques de casas móviles son el final de la línea para muchos. Dado que los abrumadores costos de vivienda de California han expulsado a medio millón de personas del estado y a decenas de miles de personas a sus calles, estos parques ofrecen refugio a aproximadamente 1.6 millones de residentes, que tienden a ser mayores y más pobres que el arrendatario promedio.
Heather Riley le compró a su padre una casa rodante usada en Chinese Camp, en las faldas de las Sierras, y la mudó a Stockton Park Village para él hace cuatro años. Fue su comunidad de retiro elegida, luego de que el amigo que durante años le alquiló su casa, también en Stockton, enfermó y su hermano vendió la casa. El nombre de Riley continúa en múltiples listas de espera para viviendas asequibles subsidiadas por el gobierno, dijo su hija.
Su remolque es estrecho pero acogedor. Puesto entre su cama empotrada y un sofá, el auto nombrado Okie Boy se sienta largas horas con su sudadera con capucha negra de Reebok y su sillón de cuero viendo películas de vaqueros. Recuerdos de 87 años de vida enmarcan la pantalla de su televisor, incluidas fotografías de sus hijos y su antiguo club de motociclistas.
“Fui presidente de ese club durante 21 años”, recordó con nostalgia una fría mañana de enero.
Antes de que el gerente dejara de cobrar alquileres en 2020, Riley pagaba menos de $400 al mes por su lote. El alquiler promedio de un apartamento de 1 habitación en Stockton ahora cuesta más del triple. En todo California, los residentes de casas móviles pagaron un poco más de la mitad de los costos de vivienda mensuales de las personas que viven en viviendas unifamiliares en 2021, según la Encuesta de vivienda estadounidense , un subconjunto del censo de EE.UU.
Pero una casa móvil no ofrece la seguridad de una casa unifamiliar. Los residentes como Riley son dueños de sus casas, pero alquilan la tierra en la que se sientan y tienen poco o ningún control sobre la infraestructura a la que están conectados. Las casas móviles más viejas cuestan miles de dólares para mover, si sus estructuras viejas pueden soportarlo, y la mayoría de los parques no aceptan casas rodantes viejas como la suya.
En medio de la desesperación por viviendas asequibles a raíz de la Segunda Guerra Mundial, las fábricas produjeron casas móviles y surgieron parques en todo el país para acomodarlas, alcanzando su punto máximo en la década de 1970. En California, casi el 90% de los parques para los cuales el departamento de vivienda del estado tiene datos de fecha de construcción se construyeron antes de 1980. Stockton Park Village se construyó en 1948, según muestran los registros estatales. Pero los parques no fueron construidos para la permanencia, y los expertos en vivienda dicen que eso es evidente por sus sistemas precarios de agua, sistemas sépticos y eléctricos.“Esos sistemas están fallando cada vez más, en parte porque, para empezar, no se construyeron con estándares muy altos y en parte porque, en algunos casos, hay una tendencia a escatimar en mantenimiento y maximizar las ganancias para los propietarios”, dijo Zach Lamb, un planificador y profesor de la Universidad de California, Berkeley, que se especializa en parques de casas móviles . “Y entonces tienes muchas, muchas comunidades que enfrentan desafíos de infraestructura bastante graves”.
Colchones desechados y otra basura invaden un parque infantil en Stockton Park Village, en las afueras de Stockton, el 22 de noviembre de 2022. Bobby Riley, de 87 años, dijo que compró el juego de columpios para su nieta, pero pronto tendrá que retirarlo porque la basura no ha sido recogido por meses.
Foto de Rahul Lal, CalMatters
Un informe de 2022 del departamento de vivienda dirigido al Departamento de Finanzas del estado señala que “el mantenimiento diferido de la infraestructura del parque y las casas prefabricadas o móviles envejecidas han puesto en duda la viabilidad de estas casas y han hecho que los residentes de los parques de casas móviles sean particularmente vulnerables al cambio climático y al desplazamiento”.
El informe continúa diciendo que “muchos propietarios de parques de casas móviles no pueden rehabilitar sus parques desde el punto de vista financiero”.
Es difícil cuantificar exactamente cuántos parques tienen una infraestructura defectuosa porque nadie está al tanto. Pero los estudios de California y otros estados muestran que los parques en todas partes están sufriendo.
Los desastres del cambio climático, como inundaciones , incendios forestales y calor extremo , por ejemplo, tienen más probabilidades de afectar las casas móviles que cualquier otro tipo de vivienda. Los residentes tienen agua potable más sucia y un acceso menos confiable a ella que los californianos que viven en cualquier otro lugar, según muestran estudios recientes. De los al menos 383 parques en California que manejan sus propios sistemas de agua, el 70% de ellos corre el riesgo de fallar, una proporción más alta que cualquier otro tipo de vivienda, según un análisis no publicado del riesgo del sistema de agua compartido por Gregory Pierce, co- director del Luskin Center for Innovation de la Universidad de California en Los Ángeles.
“Les puedo decir, especialmente al hablar con personas que se supone que deben supervisar y tratar de solucionar problemas donde las personas no tienen agua limpia en el estado, los sistemas de agua administrados por parques de casas móviles se destacan”, dijo Pierce.
Lotes vacíos de casas móviles en Stockton Park Village en Stockton el 27 de enero de 2023, después de que el abogado adjunto del condado de San Joaquín dijera que la oficina del alguacil retiró la basura y los intrusos.
Fotos de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters
Lotes vacíos de casas móviles en Stockton Park Village en Stockton el 27 de enero de 2023, después de que el abogado adjunto del condado de San Joaquín dijera que la oficina del alguacil retiró la basura y los intrusos.
Fotos de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters
Auditoría encuentra que la supervisión es floja
La Legislatura de California promulgó por primera vez la Ley de Parques de Casas Móviles en 1967 para regular las condiciones de los parques. La ley dicta los conceptos básicos de salud y seguridad: las áreas comunes deben estar bien mantenidas y las casas individuales deben estar debidamente conectadas a las líneas de alcantarillado, agua y electricidad. Las fugas de aguas residuales y la acumulación de basura, por ejemplo, están prohibidas. Sin embargo, expertos como Pierce dicen que apenas toca la superficie de preocupaciones ambientales más grandes, como el agua potable deficiente o el riesgo de incendios forestales.
El departamento de vivienda del estado realiza inspecciones en todo el parque para garantizar que se cumpla la ley en aproximadamente 3,700 parques en el estado, mientras que los gobiernos de las ciudades y los condados que han solicitado a la autoridad supervisan otros 800 parques.
Un informe de 2020 de la entonces auditora estatal Elaine Howle encontró que en la década anterior, el estado inspeccionó menos de la mitad, o el 45%, de los parques bajo su competencia. La ley estatal incluye solo una meta, no un requisito, para que la agencia realice inspecciones en todo el parque en el 5% de los parques de casas móviles cada año.
“Obviamente el porcentaje, 5 por ciento, no es suficiente”, dijo la exsenadora estatal Connie Leyva, demócrata de Chino. “¿20 por ciento? No sé cómo se ve eso, cuánto personal es eso, pero definitivamente necesitamos aumentar del 5 por ciento. Es ridículo. Ridículo. Es risible”.
Leyva solicitó la auditoría para darle a la Legislatura suficiente tiempo para perfeccionar el programa de inspección antes de que se reactive el plazo para la reautorización, el 1 de enero de 2024.
Sin embargo, los inspectores estatales visitaron un 37% adicional de los parques en respuesta a las quejas y realizaron inspecciones de permisos en el 9% de los parques adicionales entre 2010 y 2019.
Pero esos controles al azar generalmente se limitan a la revisión de un solo elemento, como un nuevo porche, que la agencia debe permitir, o una fuga de gas en una sola casa móvil. En las inspecciones de todo el parque, el inspector se asegura de que todo el parque sea seguro. Un inspector puede notar otros problemas durante la inspección de una queja, como árboles apoyados en líneas eléctricas, pero no está obligado a escribir tales violaciones, dijo Rick Power, quien supervisó el informe del Auditor del Estado.
“Bajas al área de Los Ángeles, hay algunos (parques) allí que son como 1,500 lugares”, dijo Power. “Esos son parques grandes. Y si te presentas y vas a una unidad, hay muchas cosas por ahí que quizás no estés viendo”.
Los inspectores no habían puesto un pie en el 9%, o más de 330 parques, durante el mismo período de tiempo.
“Todavía descubrimos que había parques en los últimos 10 años que nunca habían sido visitados”, agregó. “Y eso fue una especie de bandera roja para nosotros. Porque si tu trabajo es asegurarte de que la salud y la seguridad de los residentes se mantengan, y no estás allí durante 10 años, eso es un problema”.
Krause, del departamento de vivienda, dijo que cree que el sistema, “según lo prescrito por la ley y el reglamento, es adecuado para garantizar que se mantenga el mínimo de salud y seguridad en todos los parques del estado”.
Bobby Riley ha dependido del agua embotellada para beber, lavar los platos y bañarse desde enero.
Foto de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters.
Bobby Riley ha dependido del agua embotellada para beber, lavar los platos y bañarse desde enero.
Foto de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters.
Al elegir qué parques inspeccionar, el departamento de vivienda del estado le dijo al auditor que priorizó los parques “según la cantidad y la gravedad de las quejas que reciben los parques y el tiempo transcurrido desde la última inspección del parque”. Los parques sin quejas registradas, entonces, tenían “un riesgo de violaciones graves de salud o seguridad no detectadas”, concluyó la auditoría.
Y esos parques albergan a algunos de los residentes más vulnerables del estado, dijeron los defensores a CalMatters.
“Recibo llamadas casi todos los días de personas que tienen diferentes etapas de información sobre cuáles son sus derechos”, dijo Hilary Mosher, gerente regional voluntaria en el norte de California para la Golden State Manufactured-Home Owners League, el principal grupo de cabildeo para los residentes del parque. “Cuando sugiero que presenten una queja ante (el departamento de vivienda del estado), aproximadamente el 90% de ellos retroceden porque tienen miedo de represalias”.
Dos años después de que Colorado relanzó su propio programa de inspección basado en quejas para sus 730 parques de casas móviles, ese estado descubrió que más del 70 % de los residentes no conocían el programa. No existen tales datos de encuestas para California, pero la mayoría de los defensores y legisladores dijeron a CalMatters que las cosas no son mucho mejores aquí.
“No están familiarizados con (el sistema de quejas) en absoluto”, dijo Leyva, quien dirigió el Comité Selecto del Senado estatal sobre Comunidades de Casas Prefabricadas durante siete años.
Entre julio de 2019 y octubre de 2022, el estado recibió al menos una queja del público, que podría ser vecinos, residentes o incluso administradores de parques, en 1,730 parques, según un análisis de datos estatales de CalMatters. No recibió quejas sobre 1,953 parques.
Todavía descubrimos que había parques en los últimos 10 años que nunca habían sido visitados
RICK POWER, SUPERVISOR DEL INFORME DEL AUDITOR ESTATAL
Muchos parques en áreas rurales albergan no solo a residentes de bajos ingresos, sino también a inmigrantes indocumentados, explicaron los defensores. Si saben cómo presentar una queja y pueden superar las barreras del idioma, los residentes temen que el dueño del parque sepa quién la presentó.
“La gente prefiere vivir en malas condiciones que no tener dónde vivir”, dijo Ilene Jacobs, abogada de California Rural Legal Assistance, un grupo de asistencia legal que representa a Riley y a muchos de sus vecinos, así como a otros residentes de parques de casas móviles en todo el país. estado.
El departamento de vivienda aseguró que la información sobre una queja permanecerá privada hasta que se cierre una investigación. Las quejas también se pueden presentar de forma anónima, aunque eso dificulta el seguimiento. Y si el problema que generó la queja desaparece cuando llega un inspector, no hay nada que un inspector pueda citar, dijo el departamento de vivienda.
Los residentes tienen otra razón para preocuparse: las quejas y las inspecciones de todo el parque pueden resultar en violaciones del código no solo contra los propietarios de parques, sino también contra los propietarios de viviendas. Si un inspector encuentra una violación del código en la propiedad de un residente, como la falta de una baranda de la escalera o una acumulación de basura en el exterior, puede recibir una multa. Si no lo arreglan a tiempo, la violación pasa al propietario del parque, quien puede usarlo como motivo para un desalojo.
“Invitar (al departamento de vivienda) allí puede tener consecuencias no deseadas”, dijo Angélica Millán, abogada de Servicios Legales del Norte de California, otro grupo de ayuda.
De las aproximadamente 5,700 quejas que revisó CalMatters, todas las quejas presentadas sobre parques de casas móviles entre julio de 2019 y octubre de 2022, poco menos de la mitad recibió una respuesta dentro de los cinco días. Apenas más de una cuarta parte tardó tres semanas o más en obtener una respuesta. Alrededor de 250, o el 3%, de las quejas no obtuvieron una respuesta del estado hasta que pasaron tres meses o más.
“Creo que realmente erosiona cualquier confianza que cualquiera pueda tener en el sistema cuando hay tanto retraso”, dijo Madeline Howard, abogada del Western Center on Law & Poverty.
Entre otras recomendaciones, el auditor instruyó al departamento de vivienda para ampliar sus criterios de selección para incluir parques que no había visitado en muchos años, incluidos aquellos que no habían presentado ninguna queja, y mejorar sus tiempos de respuesta. Para el año pasado, el departamento de vivienda había adoptado todas las recomendaciones hechas por el Auditor del Estado, dijo Power, de la oficina del Auditor del Estado.
Para llenar el vacío para los residentes que no conocen el sistema basado en quejas, Colorado ahora está contratando a sus dos primeros inspectores para realizar inspecciones proactivas en todo el parque como las de California, y un enlace de alcance comunitario, dijo la directora, Christina Postolowski. Otros estados están adoptando un enfoque más agresivo. A partir de 2018, el estado de Ohio inspecciona todos sus 1,540 parques de casas móviles cada año para detectar problemas de habitabilidad, según Brandon Klein, hablando en nombre de su Departamento de Comercio.
El departamento de vivienda de California dijo que emplea a unos 50 inspectores de parques, financiados principalmente a través de las tarifas cobradas a los propietarios y residentes de los parques. Entre 2016 y 2019, los ingresos anuales por el trabajo de inspección promediaron $8,2 millones, según la auditoría.
“La brutal realidad de estos parques es que California probablemente tiene uno de los mejores sistemas del país”, dijo Esther Sullivan, profesora asociada de sociología en la Universidad de Colorado, Denver, y autora de Manufactured Insecurity: Mobile Home Parks and Americans’ Tenuous Right to Place.
¿Cómo se pusieron tan mal las cosas en Stockton?
Stockton Park Village se destaca porque sus residentes presentaron quejas. Heather Riley, la firme defensora de su padre, dijo que comenzó a inundar la agencia estatal con ellos en algún momento a fines de 2019.
“Llamé a todos los que se me ocurrieron porque en ese momento, su alcantarillado llegaba a su patio”, dijo. “Así que estaba llamando al condado y… me desviaron aquí y me desviaron allá”.
Hasta fines de febrero de 2023, el departamento de vivienda del estado había recibido 45 quejas con denuncias sobre Stockton Park Village, aunque no todas las quejas fueron fundamentadas, según Alicia Murillo, que habló en nombre del departamento de vivienda. CalMatters revisó los informes de la mayoría de esas quejas e inspecciones en todo el parque desde 2017 obtenidos a través de una solicitud de la Ley de Registros Públicos.
Los inspectores visitaron Stockton Park Village en febrero de 2019, dos meses después de recibir una queja sobre una casa que estaba desconectada de los servicios públicos y derramando aguas residuales sin tratar.
En el transcurso de cuatro meses, el plazo legal, el estado envió múltiples avisos de infracción y advertencias a los entonces propietarios, los Fairbanks, por las condiciones inhabitables de la unidad. Luego, el 19 de junio de 2019, suspendió su permiso para operar el parque. Dos meses después, luego de que se solucionó el problema, los propietarios obtuvieron permiso para comenzar a cobrar alquileres nuevamente.
El mismo día que un inspector recomendó que el estado restableciera el permiso de los Fairbanks, el estado inspeccionó nuevamente el parque, en respuesta a una nueva queja sobre condiciones deficientes. Los informes de inspección estatal muestran que varios de los medidores eléctricos del parque faltaban, estaban dañados o no tenían cubiertas de vidrio, lo que podría provocar un incendio. El estado también encontró evidencia de ocupantes ilegales: varios cables de extensión cruzaron el parque, proporcionando electricidad a vehículos recreativos no autorizados. La ventana y el conducto de ventilación del calentador de agua del cuarto de lavado estaban rotos, y en el parque se amontonaba basura fácilmente inflamable, incluida la maleza y las tarimas de madera.
El departamento emitió varias advertencias hasta cuatro meses después cuando, con los problemas aún sin solucionar, suspendió el permiso de operación de los propietarios el 10 de enero de 2020.
“Seguimos llamando al estado y haciendo que salieran y no hicieron nada al respecto".
THERESA KROP, RESIDENTE DEL PARQUE DE 55 AÑOS
La suspensión del permiso hizo poco para detener los problemas, y los residentes pueden seguir viviendo en el parque durante la suspensión sin pagar alquiler. Varias quejas de principios de 2020 señalaron fugas de aguas residuales, luces de seguridad rotas y energía que se encendía y apagaba. Varias personas se quejaron del desborde de basura. Una queja del departamento de desarrollo comunitario señaló que la oficina de administración estaba tapiada y que los funcionarios del condado no pudieron comunicarse con un representante de la propiedad.
“Seguimos llamando al estado para que salieran”, dijo Theresa Krop, una residente del parque de 55 años que vive en el parque desde 2018. “Y no hicieron nada al respecto”.
Krop dijo que, a diferencia de algunos de sus vecinos, su remolque no era su hogar para siempre: "Pero era mío y nadie me lo podía quitar".
El 6 de febrero de 2020, mientras su permiso aún estaba suspendido, el parque fue seleccionado para su primera inspección en todo el parque desde al menos 2014. Los inspectores encontraron que persistían muchas de las condiciones descritas en las quejas, incluidas ventanas rotas en el cuarto de lavado, peligros eléctricos y problemas de plomería y envió una nueva ola de advertencias.
Aún así, el 27 de marzo de 2020, el estado restableció el permiso de los Fairbanks para cobrar el alquiler. Basó su decisión en los esfuerzos de los propietarios para solucionar los problemas y "garantías personales... los ingresos del alquiler se utilizarían para respaldar y pagar la reparación de las infracciones pendientes", según una declaración judicial de Krause.
Los problemas no desaparecieron. Un denunciante anónimo del 31 de julio de 2020, por ejemplo, alegó que podría tener un desbordamiento de aguas residuales en su hogar.
“A partir de las 3 p.m. de hoy no puedo usar agua o tendré aguas residuales en mi casa”, escribieron. “La situación aquí está fuera de control. No tenemos administración, hay ocupantes ilegales que vienen día y noche, vendiendo drogas abiertamente. Sé que es un lugar de mierda, pero no todos aquí están en ese grupo. Nos quedamos donde nos lo podemos permitir. ¡Solo porque seamos pobres, no significa que tengamos que vivir como cerdos! El olor por sí solo hará que mucha gente se enferme”.
Un inspector cerró el expediente de la queja el mismo día porque después de conducir por el parque, el inspector no pudo localizar el problema de las aguas residuales y no pudo contactar a la persona anónima que se quejaba, según el informe.
Ilustración de Miguel Gutiérrez Jr., CalMatters
Pero el 15 de noviembre de 2020, el departamento suspendió el permiso para operar de los Fairbanks por tercera vez, en respuesta a una queja anterior similar de mayo de 2020, que describía el desbordamiento de basura, los edificios en ruinas y la administración ausente.
La suspensión del permiso tuvo poco efecto: tres meses después, los inspectores estatales descubrieron que los desagües sépticos y las tuberías de alcantarillado estaban rotos y obstruidos, lo que provocó que los desechos humanos fluyeran y se acumularan en el parque. La pila de basura había seguido creciendo sin control, alcanzando finalmente 100 pies de largo y 8 pies de ancho, equivalente a una línea de conga de 10 elefantes. Según un informe de inspección del condado de julio de 2021, podría “atrapar potencialmente a los residentes que viven al este de la enorme pila de basura dentro del parque de casas móviles”. Los vehículos recreativos y los automóviles en ruinas bloquearon la entrada y la salida del parque para los bomberos.
Desde 2019, los funcionarios del condado pidieron a gritos que el estado interviniera, dijo Merrill, el abogado adjunto del condado de San Joaquín.
“Estábamos tratando de decirle (al departamento de vivienda) que hay residentes legales aquí que realmente están sufriendo”, dijo Merrill.
Finalmente, en el verano de 2021, los funcionarios estatales de vivienda enviaron una carta al condado solicitando que el fiscal de distrito del condado iniciara una acción civil contra los Fairbanks para reducir los "peligros inminentes para la salud y la seguridad" en el parque. El condado necesitaba la carta, por ley, para demandar a los propietarios del parque por la molestia. Después de que los Fairbanks no respondieran a la demanda, el condado solicitó con éxito a la corte que nombrara un síndico (receiver), dijo Merrill. El juez el 1 de septiembre de 2021 transfirió la propiedad del parque a Mark Adams, del Grupo de Administración Judicial de California.
Los síndicos son empresas privadas que se ponen en el lugar de los propietarios para resolver infracciones difíciles del código y, en este caso, finalmente venden la propiedad. Pero Merrill y los residentes del parque dijeron que las condiciones no mejoraron.
“El síndico no tenía ingresos para tomar ninguna medida de rehabilitación”, dijo.
La propiedad ya estaba tan deteriorada cuando Adams se hizo cargo, dijo en una entrevista en diciembre, que no había suficiente dinero para hacer las reparaciones necesarias. Los residentes no habían pagado el alquiler en años y, con el permiso aún suspendido, no había nuevos ingresos por alquiler.
Más tarde, Adams solo respondió por escrito a las preguntas enviadas por CalMatters, citando una venta pendiente del parque por $455,000. El escribió lo siguiente:
(Fue) dos meses completos después de la designación antes de que se aprobara el financiamiento inicial de tan solo $50,000. Y luego, menos de un mes después, se ordenó que la mitad de esa financiación inicial se destinara a la asistencia para la reubicación en lugar de limpiar el parque. Además, la ciudad de Stockton y el recaudador de impuestos sobre la propiedad del condado de San Joaquín han insistido en que su principal prioridad es recaudar los impuestos sobre la propiedad y los cargos por servicios públicos en mora, sabiendo que al hacerlo, efectivamente cortan cualquier financiamiento adicional que el síndico pueda obtener para realizar cualquier trabajo de reducción y hacer que la propiedad sea segura para las personas que viven allí... Desde ese momento, no se han aprobado más fondos para ningún propósito y, de hecho, la única forma en que se mantuvieron los servicios públicos incluso durante un período de tiempo fue (del Grupo de administración judicial de California) adelantando $23,000 de nuestro propio dinero. Eso no ha sucedido en ningún otro caso en el que he estado involucrado durante los últimos 22 años.
Al 13 de marzo, el comprador no había encontrado una compañía de títulos para asegurar la venta del parque debido a su historial de litigios, según un informe presentado ante el tribunal por el síndico. El comprador sigue comprometido con la compra, según Drew Shane, hablando en nombre de Adams.
Merrill, del condado, tiene la esperanza de que el nuevo propietario lleve el parque al cumplimiento del código, pero culpa al departamento de vivienda del estado por permitir que llegue a un punto en el que “casi no se puede rehabilitar”, dijo en una entrevista en enero.
“En ningún momento ninguna propiedad bajo ninguna jurisdicción debe llegar al nivel de deterioro que (el departamento de vivienda) permitió que esto llegara”, dijo.
El estado sostiene que tomó "medidas de cumplimiento extremadamente fuertes" en el parque.
“Si lo miras ahora en comparación con lo que era, es una diferencia entre el día y la noche”, dijo Krause. “Tenemos una buena relación y comunicación constante con el condado de San Joaquín. Y hemos trabajado en colaboración con el condado para llegar a este punto”.
Este enero, por orden judicial, los funcionarios del departamento del alguacil del condado finalmente despejaron a los ocupantes ilegales y la basura y bloquearon los lotes vacíos del parque, lo que también alivió la presión sobre las líneas de alcantarillado, dijo Merrill. Esos últimos residentes legales, muchos de los cuales son ancianos y tienen un ingreso fijo, han sobrevivido sin agua ni electricidad desde enero, según Stephanie Ozomaro, quien representa a Riley y a una docena de sus vecinos en la demanda. Riley depende de un generador para mantenerse caliente.
“Cuando me mudé aquí, pensé: 'Aquí es donde voy a terminar mis días aquí'. Y ahora”, tartamudeó Riley, tratando de encontrar las palabras mientras miraba alrededor de su estrecho remolque.
“Todavía estoy aquí, pero en este momento, no tengo agua. Tengo que comprar, ya sabes, agua para cocinar. Todo lo que hago lo tengo que comprar en la tienda, lo cual, no es gran cosa, pero aun así, tengo que conseguir agua para bañarme, no puedo ducharme, ya sabes, no hay electricidad. Por eso tuve que ir a comprar ese generador. Ya sabes, eso me costó. Esas cosas no son baratas —hizo una pausa, suspirando—. "Era eso, o morir congelado".
Bobby Riley, de 87 años, en su casa en Stockton Park Village, en las afueras de Stockton, el 27 de enero de 2023.
Foto de Miguel Gutierrez Jr., CalMatters
