El crecimiento de Lehigh expone una dura realidad sobre el mercado inmobiliario de South Bethlehem
This article was produced as part of a project for the USC Annenberg Center for Health Journalism’s 2021 National Fellowship, which provided training, mentoring, and funding to support this project.
Other work by Sara Satullo includes:
The fight for the heart of a South Bethlehem community
Are you a renter in Southside Bethlehem? We want to hear from you.
2 new projects slated to bring 95 new apartments to Bethlehem’s 4th St.
Will we recognize South Bethlehem after a real estate boom and pandemic? Introducing Edged Out.
Deal gives displaced South Bethlehem residents, businesses more time
Lehigh’s growth exposes a hard reality about South Bethlehem’s real estate market
South Bethlehem is a collage of cultures. Residents wonder if that can continue.
The fallout when you’re Edged Out
Bethlehem Southsiders show ‘striking’ love of community, optimism about future, forum report says
Cansados de vivir entre viviendas de alquiler para estudiantes, Murdocc y Karen Saunders vendieron su casa de Hillside Avenue en South Bethlehem a fines del 2020. Tres generaciones de la familia de Karen Saunders vivieron en esa casa. Todavía no han encontrado una nueva vivienda y se arrepienten de la venta.
Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
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Tres generaciones de la familia de Karen Saunders han llamado hogar a la vivienda en Hillside Avenue en South Bethlehem.
Un trabajo en Bethlehem Steel llevó a su abuelo eslovaco al áspero centro industrial del gigante del acero. Construyó su casa en la avenida del lado de South Mountain, que se conoce localmente como Slovak Hill, un enclave étnico donde los inmigrantes construyeron sus hogares a mano.
La casa en 727 Hillside pasó de su abuelo a su padre y luego a Karen Saunders y Murdocc, su esposo granadino.
“Nuestro objetivo era hacer que esta casa volviera a ser hermosa, convertirla en el orgullo y la alegría del Southside”, recordó Murdocc J. Saunders. “Y esperábamos que eso estimulara a nuestros vecinos a hacer lo mismo”.
Durante un tiempo, el plan funcionó. Le dieron la bienvenida a dos hijos, ahora de 7 y 11 años, y fomentaron un sentido de comunidad en Hillside Avenue.
En cambio, Lehigh University llegó a Hillside Avenue. Un vecino le vendió a un desarrollador de viviendas estudiantiles en 2018, lo que provocó una reacción en cadena que llevó a los Saunders, sintiéndose asediados y melancólicos, a vender su amada casa en septiembre de 2020.
“Estábamos rodeados de estudiantes universitarios. No había estacionamiento. Vimos algunos actos (sexuales) que no quería que vieran mis hijos. Cosas que no deberían estar viendo en las calles públicas”, dijo Murdocc Saunders sobre su decisión de vender. “Me rompió el corazón. Sentí como si me estuviera llevando un pedazo de su árbol genealógico”.
Incapaces de asegurar una casa en el mercado súper competitivo del Lehigh Valley, los Saunderses se encuentran dos años después aún alquilando un apartamento de dos habitaciones en Allentown que pensaban que era temporal. Y Bethlehem ha perdido a una familia multirracial comprometida con la mejora de su vecindario.
Lehigh University, de élite y ansiosa por crecer, se encuentra en medio de la diversa comunidad de clase trabajadora de South Bethlehem. Su ambiciosa presencia ha impulsado un auge de la vivienda estudiantil impulsado por los inversores que está remodelando la comunidad. Y coincide con los recientes esfuerzos de Lehigh para aumentar su cuerpo estudiantil y su cartera de alquileres, reavivando los viejos temores de los residentes que recuerdan cómo la universidad y la ciudad una vez usaron la renovación urbana para demoler una comunidad de Southside.
Lehigh, que regularmente es citada por Princeton Review como una de las mejores universidades para hacer fiestas con algunas de las peores relaciones de estudiantes-ciudad que cualquier otro campus, ahora se esfuerza mucho más por ser un buen vecino. Pero sus esfuerzos aún se quedan cortos a los ojos de algunos funcionarios de la ciudad, activistas y residentes de Southside.
Es una historia compleja que muestra cómo los sueños de una institución de élite pueden sembrar ansiedad y decisiones difíciles en toda la orgullosa comunidad de clase trabajadora con la que comparte la ladera de la montaña.
En el corazón del conflicto están las duras realidades de un mercado inmobiliario local, inflamado por la pandemia, que carece de opciones tanto para los inquilinos de bajos ingresos como para los compradores de ingresos medios. El bajo costo de la vivienda en Southside atrae a inversionistas que ven la vivienda estudiantil como una gran apuesta. Agregue a esa situación a un grupo de estudiantes universitarios de buen pasar económico (no siempre de buen comportamiento), cuyos padres están listos para pagar alquileres altos o comprar inventarios disponibles.
“La economía (para los desarrolladores inmobiliarios) parece tan sencilla: comprar casas baratas a la clase trabajadora y alquilar al máximo a los estudiantes ricos”, dijo Seth Moglen, vecino de Saunders en Hillside Avenue y profesor de Lehigh. Es como una imprenta”.
Pero lo que es un buen negocio para los desarrolladores inmobiliarios crea una situación que aumenta los alquileres para todos.
“Y eso desplaza a los residentes”, dijo Jill Seitz, planificadora comunitaria principal de la Comisión de Planificación del Lehigh Valley.
Los funcionarios de Lehigh dicen que este síndrome no es algo que hubieran intentado o quieran continuar.
“No hay una agenda oculta por la que los residentes del área deban preocuparse. Realmente queremos ser buenos vecinos, buenos miembros de la comunidad”, dijo Erin Kintzer, directora de servicios inmobiliarios de Lehigh University. “La vivienda para el cuerpo facultativo y el personal es para satisfacer realmente esas necesidades. No es para apoderarse de un barrio”.
El campus principal de Asa Packer de Lehigh University se encuentra en el centro de South Bethlehem, un vecindario de clase trabajadora con una vibrante historia industrial. El crecimiento de Lehigh a menudo lo pone en desacuerdo con sus residentes. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Pero en un vecindario donde la gente todavía recuerda el Barrio Perdido, bloques de viviendas de clase trabajadora que Lehigh derribó en la década de 1960 y luego dejó como estacionamientos durante años, muchos no están convencidos por tales promesas de Lehigh.
Los números cuentan vívidamente el impacto del auge de la vivienda estudiantil.
Para este otoño, los alquileres en el código postal que cubre South Bethlehem aumentaron un 34% desde principios de 2019, según Zillow. El apartamento típico cuesta $1,600 al mes, casi el doble de la hipoteca de una casa típica unifamiliar en el vecindario.
Esto ha empujado a algunas familias de bajos ingresos hacia los límites de los sistemas escolares cercanos que carecen de la sólida red de apoyos sociales que ofrece el Distrito Escolar del Área de Bethlehem (a veces ayudado por Lehigh). El desplazamiento resultante ha sido tan significativo que el distrito escolar recientemente trajo a un consejero de viviendas para ayudar a las familias.
“La brecha del acceso económico es la mayor barrera que nosotros debemos superar”, dijo Alicia Creazzo, coordinadora de escuelas comunitarias financiadas por Lehigh en Broughal Middle School, una escuela de aproximadamente 500 estudiantes de Southside. “Para la mayoría de nuestras familias en Bethlehem South sigue siendo una lucha”.
El nuevo alcalde de Bethlehem, J. William Reynolds, también está preocupado.
“Si alguien puede obtener de $3,500 a $4,000 al mes en alquiler de los estudiantes, eso es financieramente mucho más atractivo que alquilar a una familia”, dijo el alcalde J. William Reynolds. “... Creo que lo que hemos visto en nuestros vecindarios más residenciales es la influencia de Lehigh University y esa intención de lucro”.
La presión de la vivienda estudiantil en el vecindario se intensificó hasta el punto de que en 2021 la ciudad actuó para restringir la vivienda estudiantil a ciertas cuadras alrededor de la universidad, cediendo lo que ya se había perdido con la esperanza de preservar lo que aún queda.
Los Saunders se veían a sí mismos como el futuro de South Bethlehem. Una familia multirracial descendiente de los inmigrantes que primero construyeron la comunidad y compraron en la ciudad. Apreciaban su vecindario por su diversidad económica y racial.
Para Murdocc Saunders, y muchos de los que vinieron antes que él, ser dueño de una prolija casa ubicada en South Mountain fue un camino para construir riqueza intergeneracional, para “salir de vivir de cheque en cheque y entrar en la clase media”. Ahora, ha vuelto a alquilar, y los estudiantes llenan las cuadras donde una vez tejió sus sueños.
“Si mi casa volviera a estar a la venta, la volvería a comprar hoy. Me arrepiento de mi decisión”, dijo Saunders. “Esa casa es parte de mí”.
Este mapa de Bethlehem de 1872, muestra los primeros días del municipio de South Bethlehem. El municipio y Lehigh University, que se muestra en la esquina derecha, fueron ambos fundados en 1865. Bethlehem sur, norte y oeste se fusionaron para formar la moderna ciudad en 1917. Colección de la Biblioteca Pública del Área de Bethlehem
Un ancla en el lado sur
El fundador de Lehigh, Asa Packer, fue un pionero industrial, que construyó el Lehigh Valley Railroad y una compañía minera de carbón. En 1865, queriendo retribuir a la región que lo convirtió en un magnate, Packer donó 57 acres y $500,000 para establecer a Lehigh University sin costo de matrícula. Creía que una fuerza laboral educada era crucial para una economía próspera.
Ahora, 157 años después, Lehigh emplea a más de 2,000 personas e inscribe a unos 7,000 estudiantes de pregrado y posgrado, que pagan $72,300 para asistir. El cuerpo estudiantil es 61% blanco y el ingreso familiar promedio es de $167,600.
“Recuerdo haber leído que Lehigh University fue creada para que las personas en el Southside tuvieran una educación”, dijo Lidia González, una inmigrante de 39 años, madre soltera, propietaria de una vivienda y una pequeña empresa. “No creo que haya muchos de nosotros yendo a Lehigh”.
El campus de la universidad cubre 2,107 acres, alrededor de 500 se encuentran fuera de la ciudad, con su campus central de Asa Packer ubicado en South Mountain en el corazón de un vecindario residencial, a pasos del centro de la ciudad. El campus urbano está en gran parte construido, lo que deja a muchos en la comunidad curiosos sobre cómo la universidad planea crecer.
En 2016, Lehigh anunció una ambiciosa campaña de crecimiento denominada Path to Prominence. La universidad planea agregar 100 profesores y hasta 1,800 estudiantes de pregrado y posgrado en los próximos años. La noticia estimuló una avalancha de nuevas viviendas para estudiantes en vecindarios existentes, con viviendas adicionales propuestas en el centro de la ciudad.
“No le hemos pedido a ningún desarrollador inmobiliario que construya ninguna vivienda adicional porque no la necesitamos”, dijo Adrienne McNeil, vicepresidenta adjunta de Lehigh para asuntos públicos y comunitarios. “Cuando anunciamos el plan de expansión, anunciamos las residencias adicionales, que están ahora completas. Cumplimos nuestra promesa: no estamos poniendo más estudiantes en el vecindario”.
El nuevo edificio del College of Business se levanta al otro lado de la calle de una propiedad de alquiler a estudiantes de Fifth Street Properties en Van Buren Street. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Lehigh tiene la intención de que la mayoría de esos estudiantes se alojen en el campus, dijo su nuevo presidente Joseph Helble. Actualmente, el 72% de los estudiantes universitarios viven en el campus, la cifra más alta en más de una década.
“El desafío es encontrar formas para que los estudiantes, profesores y personal se integren y sean parte del vecindario y la comunidad sin convertirse en el vecindario y la comunidad”, dijo Helble. “Si fuera monolítico, entonces sería solo una extensión de la universidad y no queremos eso”.
La universidad informa que el número de estudiantes que viven fuera del campus se ha mantenido estable en alrededor de 1,500 durante los últimos cinco años, a excepción de un aumento relacionado con la pandemia el año pasado cuando solo los estudiantes de primer año podían vivir en el campus.
El crecimiento en las viviendas estudiantiles de Southside se ve más claramente en las propias unidades de alquiler regulado “seguidas” por la ciudad, lugares donde viven de tres a cinco personas no relacionadas. Había 33 licencias en 2010 cuando la ciudad no estaba aplicando estrictamente el registro anual.
Hoy, hay 676 con un 87% emitidos en los últimos seis años. Solo se emitieron 11 nuevas licencias en 2021 en comparación con 75 el año anterior y 187 en 2019.
(No todos los estudiantes que se mudan al Southside asisten a Lehigh, algunos son de la cercana Moravian University, DeSales University, Penn State Lehigh Valley y Northampton Community College. En el 2010, Moravian restringió la autorización anual para vivir fuera del campus a solo 50 estudiantes de último año).
Moglen, el profesor de Lehigh que vive en Hillside Avenue, la misma calle de la que huyeron los Saunders, dice que tiene cinco miembros de una fraternidad de DeSales viviendo al lado, con más estudiantes de DeSales a la vuelta de la esquina.
“Los estudiantes universitarios son maravillosos”, dijo Moglen. “Pero las universidades y colegios no deben descargar en vecindarios adyacentes sus problemas sociales más desafiantes del campus”.
Algunos propietarios de viviendas de Southside dicen que los estudiantes pueden hacerlos sentir no bienvenidos en sus propios hogares. Se enfrentan a fiestas nocturnas, estudiantes orinando en sus patios, bebiendo, tirando basura y estacionamiento doble.
“Nunca obtuvimos ese respeto recíproco”, recordó Saunders, el ex vecino de Moglen. “Se sintieron temporarios. Sabían que solo estaban allí por un período de tiempo definido. Realmente no se enorgullecían del vecindario como lo hicimos nosotros”.
La residente de la zona sur de toda su vida, Diana Powell, dijo que vivir entre estudiantes de Lehigh en Hillside Avenue era un infierno.
“Tienes mujeres borrachas gritando por la ventana cosas sucias y repugnantes sobre querer satisfacer su libido muy claramente a la 1 de la mañana”, dijo Powell, quien creció en Carlton Avenue, otra calle invadida por alquileres de estudiantes. “... Y después de que los bares cierran, los estudiantes varones riegan tus árboles”.
La concejal de la ciudad Rachel León dijo que está enfurecida por la basura que los estudiantes de Lehigh dejan a su paso cuando se mudan cada primavera. Los estudiantes de Broughal deben esquivar sofás, televisores rotos y montañas de basura en su camino a la escuela, dijo.
“¿Qué le dice eso a un niño cuando tiene que caminar a través de un basural para llegar a su casa?” Preguntó León. “Es exasperante para mí que una institución de personas híper-intelectuales no pueda entender que, si tiras basura frente a la casa de un niño, él va a internalizar eso”.
Para combatir esto, Lehigh organiza la Great Southside Sale, una venta masiva que recauda más de $20,000 para los niños de Southside.
El socio gerente de Fifth Street Properties, Louis Intile, se para frente a sus casas de East Fifth Street. Fifth Street compró a la ciudad la propiedad arruinada y la derribó para construir las viviendas de alquileres estudiantiles. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Una inversión sólida
Louis Intile está un poco cansado de las proclamaciones de fatalidad sobre la vivienda estudiantil en el Southside. Prefiere centrarse en mejorar la seguridad de los alquileres existentes y las perspectivas de trabajo para los residentes.
Intile es socio gerente de Fifth Street Capital Partners, una de las compañías de vivienda estudiantil de propiedad local más grandes de la ciudad. Su compañía se ha ganado una reputación por las renovaciones de alto calibre del inventario de viviendas envejecidas y las reconstrucciones de aquellas que están demasiado arruinadas. Alrededor del 98% de sus inquilinos asisten a Lehigh y él piensa que los estudiantes universitarios a menudo tienen una mala reputación injustamente.
La vivienda estudiantil no está proliferando en su opinión. La ciudad está simplemente haciendo un mejor trabajo de seguimiento.
Intile piensa que Bethlehem debería darle la bienvenida a la forma en que los estudiantes con muchos ingresos disponibles ayudan a la economía local. Otra ventaja que cita: empresas como la suya pagan impuestos al distrito escolar sin enviar a los niños al sistema.
“No cada vez que una casa cambia es algo malo para el vecindario”, dijo Intile, quien está muy involucrado en las organizaciones de Southside.
A lo largo de todo el país, los fideicomisos de inversión en bienes raíces para viviendas estudiantiles son un mercado en crecimiento, dijo Tim Tepes, presidente de Greater Lehigh Valley Realtors y copropietario de Assist 2 Sell Buyers & Sellers. Bethlehem comenzó a ver a las corporaciones comprar viviendas estudiantiles después de que la ciudad y Lehigh University tomaron medidas determinadas contra los propietarios ausentes, que luego comenzaron a vender sus propiedades, dijo.
“Fue una consecuencia no intencionada de hacer que (la vivienda estudiantil) sea más segura”, dijo Tepes.
Amicus Properties es un recién llegado al mercado de viviendas estudiantiles de Bethlehem, pero rápidamente han adquirido una gran cartera, fácilmente identificable por las banderas estadounidenses. La compañía está abriendo una oficina en Fourth Street. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Otros actores importantes en el mercado de viviendas estudiantiles a nivel local incluyen Amicus Properties, una firma de fuera del estado cuyas 75 propiedades se identifican por sus puertas amarillas brillantes y banderas estadounidenses nuevas, y Campus Hill Apartments, que ha cambiado de propietario varias veces en los últimos años. Amicus, que está abriendo una oficina en Fourth Street, no respondió a las solicitudes de comentarios.
Kintzer de Lehigh dijo que compañías como Amicus se sienten atraídas por Lehigh porque el costo de los bienes raíces cerca de su campus es mucho más bajo que en las grandes ciudades donde comenzaron.
“Pueden obtener mucho más por su dinero en Bethlehem South y los rendimientos son probablemente mejores”, dijo. “Nos vamos a ver afectados por lo que está sucediendo en todos esos otros mercados”.
“Me estás diciendo que una casa de $150,000 no es asequible cuando el promedio nacional es de $360,000. Es un resultado de las tasas de interés del 2%, es un resultado de la falta de oferta”, dijo Intile. “Pero no es una crisis y no está causada por la vivienda estudiantil. Me vuelve loco porque en realidad no tiene nada que ver con la vivienda estudiantil”.
El alcalde, los líderes comunitarios y muchos residentes no están de acuerdo. Y les preocupa que una vez que una casa que era de $80,000 se convierta en un alquiler para estudiantes, entonces nunca más se venderá por ese bajo precio.
“Creo que la ciudad tiene que ser agresiva para detener esa expansión”, dijo Reynolds. “Esa es sin duda una de las cosas que ha llevado al aumento de los precios en algunos de nuestros vecindarios de Bethlehem”.
Mirando hacia el oeste en East 5th Street, una calle de South Bethlehem que es principalmente viviendas para estudiantes. En la parte trasera derecha se encuentra el nuevo edificio de Health, Science and Technology de $ 145 millones de Lehigh, el edificio académico más grande en el campus de Asa Packer y hogar del nuevo College of Health de la universidad. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
La ciudad implementó la zona de vivienda estudiantil en coordinación con residentes como Saunders y Moglen. Los alquileres de estudiantes existentes fuera de la zona tienen derechos adquiridos y deben registrarse anualmente; cualquiera de los nuevos requiere la aprobación de la junta de zonificación.
“Antes del cambio de zonificación y ordenanza, teníamos cero control sobre la ubicación y la distribución de las viviendas estudiantiles”, dijo Alicia Miller Karner, quien era directora de desarrollo comunitario y económico bajo el último alcalde cuando se promulgó la zona.
La ciudad era muy consciente de que, al establecer los límites para el distrito de superposición estudiantil, estaba eligiendo ganadores y perdedores. Una casa a las afueras de la zona podría valer $50,000 menos que la misma casa dentro de ella.
“La gente parecía estar de acuerdo con eso”, dijo Anna Smith, una residente y organizadora comunitaria involucrada en el proceso. “Querían un barrio”.
Un grupo de compradores no ha tenido problemas últimamente con el acceso de las propiedades de Southside: los padres de los estudiantes de Lehigh.
Desesperados por un lugar para que sus hijos vivan después de que la universidad anunció que solo los estudiantes de primer año podrían vivir en el campus durante el año escolar 2020-21, se metieron en el mercado local de la vivienda. Los padres y los agentes inmobiliarios fueron de puerta en puerta en busca de cualquier persona dispuesta a vender.
Murdocc y Karen Saunders se ubican afuera de su anterior casa en Hillside Avenue, que lamentan haber vendido. Vivir entre viviendas de alquiler para estudiantes se hizo insostenible para la familia a fines de 2020. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Los Saunderses primero resistieron. Pero estaban listos para irse una vez que su hijo vio a algunos estudiantes involucrados en actividades sexuales en la calle.
“No queríamos criar así a nuestros hijos”, dijo Murdocc Saunders.
Un agente de bienes raíces apareció en la puerta de Saunders con una copia de la cartera de inversiones de una familia de Lehigh poco después de que cotizaran la casa en agosto de 2020. Los padres que compraron a los Saunders “no vieron la casa”, recordó Murdocc Saunders. “Enviaron a un agente de bienes raíces un domingo por la mañana y nos pidieron que sacáramos la casa del mercado y nos pagaban en efectivo”.
Incluso con su dinero en la mano, los Saunderses no pueden encontrar una casa para comprar en el apretado mercado inmobiliario del Valle de Lehigh, donde muchos compradores están perdiendo frente a ofertas en efectivo en guerras de ofertas.
Esto habla de un abismo de riqueza entre los recién llegados que Lehigh está trayendo al mercado de Southside y los residentes de larga data.
El ingreso familiar promedio para los estudiantes de la Universidad de Lehigh es de $167,000 y el 67% proviene del 20% de la franja del tope.. El Southside reporta un ingreso familiar promedio de alrededor de $40,000 y una tasa de pobreza de casi el 28%. La división racial entre inquilinos y propietarios de viviendas en la ciudad de Bethlehem es igual de amplia. Solo el 30% de los latinos y el 23% de los residentes negros poseen casas en comparación con el 63% de los blancos, según el Censo de los Estados Unidos.
“¿Por qué queremos que los estudiantes universitarios ricos obtengan una propiedad que necesita una familia de bajos ingresos?”, Preguntó Alan Jennings, el recientemente retirado director ejecutivo de Acción Comunitaria del Valle de Lehigh.
Lehigh University's Asa Packer campus has seen a boom of new academic buildings and residence halls in recent years. The new College of Business building, 459-461 Webster St., is shown rising in the fall of 2021. Saed Hindash | For lehighvalleylive.com
A dónde va Lehigh ahora
Los funcionarios de Lehigh sostienen que la universidad mirará hacia Mountaintop u otros campus para su futuro crecimiento, no las áreas residenciales del Southside.
Aún así, la forma en que la universidad sigue construyendo y comprando propiedades en el vecindario, más de 30 en los últimos seis años, crea ansiedad. La mayoría se están utilizando como alquileres para estudiantes y profesores, aunque algunas propiedades deterioradas han sido derribadas para estacionamiento.
“La universidad puede pensar en las cosas a realmente largo plazo”, dijo Kintzer de Lehigh.
Después de 150 años de existencia, Lehigh compra propiedades tanto para necesidades inmediatas como porque cree que una propiedad podría ser un activo en medio siglo, dijo.
Lehigh contrató a Kintzer hace seis años para dirigir su incipiente oficina de bienes raíces, encargándole la administración de sus importantes terrenos y la creación de un programa de alquiler residencial.
Muchos profesores y personal de la universidad buscan viviendas tradicionales cerca del campus, dijo, y agregó que las tenencias de alquiler de Lehigh parecen escasas en comparación con sus pares, incluido el archirrival Lafayette College en Easton. Es por eso que ella está trabajando para reforzar la oferta de viviendas propiedad de la universidad para profesores y personal.
“Sentimos que era una buena manera de satisfacer las necesidades de los profesores y el personal”, dijo Kintzer. “Podemos tener el tipo correcto de inventario de casas inmediatamente adyacentes al campus. Podemos asegurarnos de que estén bien mantenidas y se vean bien en la entrada de nuestro campus para la vista de los visitantes”.
Durante las vacaciones de Navidad, Lehigh University demolió una casa en 205 y 214-16 Summit St., en un acceso clave del campus. La casa en 205 Summit St. se encontraba inhabitable. Según una portavoz, la universidad aún no tiene planes para la propiedad. Matt Smith | colaborador ehighvalleylive.com
Kintzer, por regla general, compra principalmente a inversores, no a propietarios de viviendas. Muchas de las propiedades que Lehigh ha comprado se encuentran en los bordes occidentales del campus de Lehigh, cerca de Broughal Middle School.
Kintzer espera que las personas en las viviendas universitarias puedan vivir en armonía con los antiguos residentes.
“Nunca quiero que sientan ninguna presión para irse”, dijo Kintzer. “Queremos que sientan lo contrario y se sientan bienvenidos a quedarse y nunca sientan que un vecindario es 100% de estudiantes”.
El liderazgo de la universidad dice que se toma en serio su papel como institución ancla de la comunidad, invirtiendo en las escuelas locales, el distrito de artes y las mejoras del paisaje urbano.
Pero numerosas familias están sintiendo la presión para irse, ya que la conversión de tantas casas en alquileres estudiantiles deja menos opciones para que los residentes locales alquilen y compren. Los inquilinos se enfrentan a una competencia feroz y al aumento de los precios de alquiler de las unidades que a menudo son deficientes. Muchos informan que se conforman con viviendas de baja calidad en lugares menos que ideales solo para quedarse en el Southside.
Y no todos los propietarios de viviendas en South Bethlehem ven el aumento del valor de sus propiedades como algo bueno si eso significa que sus vecinos son expulsados. Históricamente, el Southside ha sido un lugar donde cualquiera podía comenzar, dijo Delia Marrero, una residente cuyos abuelos ayudaron a fundar la Sociedad Benéfica Puertorriqueña de la ciudad.
“No tenemos el capital, el crédito o la riqueza generacional”, dijo Marrero sobre muchos residentes de la zona sur. “Nos estamos poniendo al día constantemente. Cuando el lugar donde puedes ponerte al día ya no existe: ¿qué sucede? Se vuelve menos accesible para las personas que ya han comenzado en desventaja”.
A algunos les gustaría que la universidad se hiciera cargo de los problemas que se extienden a las áreas residenciales con un enfoque más fuerte en la estabilización del vecindario, haciendo cosas como un programa de vivienda más robusto destinado a convertir los alquileres en viviendas ocupadas por los propietarios.
Algunos residentes de South Bethlehem desean que la Lehigh University dirija sus esfuerzos de construcción más hacia la comunidad. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Lehigh visualiza esto como un enfoque con cuatro pilares integrales: mejorar la educación pública en South Bethlehem; estabilizar el barrio; fomentar la vitalidad económica; y la seguridad pública, incluida una fuerte relación entre la ciudad y la universidad.
Actualmente, Lehigh paga a tres coordinadores de escuelas comunitarias en las escuelas vecinas del distrito escolar de Bethlehem y a los estudiantes de Lehigh que se ofrecen como voluntarios en las escuelas locales. La policía universitaria comparte una subestación del centro con la policía de la ciudad y también ofrece un plan de comidas que se puede usar en negocios del centro. La universidad organiza numerosos eventos para las familias de Southside, como el Halloween Spooktacular y Living La Vida Lehigh, cuando los estudiantes de escuela primaria pueden pasar un día en el campus. Ha trasladado al personal al centro de la ciudad e invertido en mejoras en el paisaje urbano en South New Street.
“Sentimos que tenemos una responsabilidad”, dijo McNeil. “No somos exitosos si el Southside no es exitoso”.
El barrio perdido
Sin embargo, para muchos residentes de Southside, un muro invisible persiste alrededor del campus. No se sienten bienvenidos en el campus. Y la desconfianza que sienten se remonta a casi más de medio siglo, y la historia de “el barrio perdido”.
“Para muchas de nuestras familias (el barrio perdido) se siente como ayer”, dijo Carolina Hernández, directora de la Oficina de Servicio Comunitario de Lehigh y directora asociada del Centro para la Participación Comunitaria. “Toma años generar confianza y solo unos segundos romperla”.
Over Christmas Break, Lehigh University demolished a home at 205 and 214-16 Summit St., a key campus gateway to its campus. One home was not habitable and the other converted to a business. Lehigh has no immediate plans for either property. Matt Smith | lehighvalleylive.com contributor
En la década de 1960, para apoyar las ambiciones de crecimiento de Lehigh y Bethlehem Steel, se arrasaron dos vecindarios de Southside, desplazando a más de 1,200 personas. Northampton Heights, donde muchas personas de color que trabajaban para Steel vivían en una comunidad, fue borrado, para dar paso a un nuevo horno básico de oxígeno.
Lehigh, mientras tanto, utilizó a compradores dispersos para comprar casas en silencio en un radio de cuatro calles al norte de West Packer Avenue. La universidad descuidó las propiedades lo suficientemente como para que la ciudad las cerrara, allanando el camino para la demolición de todo un vecindario en 1966. Gran parte del sitio permaneció en espera, como estacionamientos, durante años.
“No se perdió. Les fue robado”, exclamó Powell, el residente de Southside de toda la vida que recuerda haber nadado en la piscina de una sinagoga demolida. “La ciudad usó el sistema de expropiación para tomarla”.
Greg Farrington, el 12º presidente de Lehigh, que llegó a South Bethlehem en 1998, proveniente de University of Pennsylvania, a menudo considerada un modelo para la revitalización del vecindario impulsada por la educación superior.
En su primera visita a Bethlehem, recuerda, se detuvo en ese estacionamiento desolado, mirando un tablón de anuncios cubierto de viejos avisos y una cabina telefónica con el receptor colgando en el aire.
“Fue bastante solitario”, recordó Farrington, quien dejo su cargo en 2006. “Pensé que había un mensaje muy poderoso allí. Parecía decirle a un visitante casual: el campus está aquí y está en la cima de la montaña y la comunidad está aquí. Este estacionamiento era como una fosa.
La primera propuesta de Farrington fue reemplazar el estacionamiento con una nueva plaza del campus frente a la comunidad, junto con 250 residencias de estudiantes, un estacionamiento y una pequeña zona comercial destinada a diluir la frontera.
Farrington Square se encuentra en un terreno que una vez abarcó un vecindario de South Bethlehem. Hoy en día, alberga un mercado semanal de agricultores y restaurantes locales. Cuando el ex presidente de Lehigh, Greg Farrington, visitó por primera vez la universidad, era un estacionamiento desolado que comparó con un foso entre la universidad y la comunidad. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Hoy, el sitio alberga un mercado público de agricultores cinco meses al año y es el hogar de puestos de Johnny’s Bagels, la tienda de lácteos Bethlehem y la oficina de correos y librería del campus. Se llama Farrington Square.
“Se trataba de convertir a Lehigh de solo mirar hacia la cima de la montaña, a girar a Lehigh para mirar hacia a la comunidad”, recordó Farrington. “En la medida de lo posible, tienes que desear que la comunidad alrededor de la universidad se convierta en una comunidad real de familias, de personas reales, no solo una comunidad de alquiler de estudiantes nueve meses al año”.
Lehigh ha progresado en la apertura de su campus, pero las heridas en la comunidad están profundamente arraigadas, dijo León, la concejala y residente de la ciudad.
“Esas divisiones se remontan históricamente a la forma en que Lehigh ha hablado sobre el Southside en reuniones pública y privadas con estudiantes”, dijo León. “Presentaron Southside como este lugar peligroso para vivir, como si tuviéramos un asesinato cada cinco pies. Esas son cosas que se meten debajo de la piel”.
¿Puede Lehigh hacer más?
Si bien muchos residentes de Southside están lejos de emocionarse con los grandes desarrollos de usos múltiples que ocurren en el distrito comercial del vecindario a lo largo de las calles Third y Fourth, los desarrolladores y los líderes de Lehigh sugieren que las unidades de vivienda en esos proyectos podrían ser parte de la salvación de los vecindarios residenciales ubicados más arriba en la ladera.
“Los estudiantes están cambiando de diferentes situaciones de vida. Cuando un estudiante se muda a un apartamento en las calles Third y Fourth, esos estudiantes están desalojando una casa adosada en Hillside”, dijo Kintzer. “Hay un cambio de cosas que sucede que en última instancia libera propiedades que podrían estar mejor alineadas para aquellos que están buscando. Ese proceso lleva tiempo”.
Actualmente, los desarrolladores inmobiliarios están planeando alrededor de 228 nuevas unidades de vivienda estudiantil en el centro de la ciudad. Con más opciones de vivienda, los estudiantes de Lehigh están ejerciendo más poder en el mercado de alquiler, ya no firman contratos de arrendamiento con dos años de anticipación, y más propietarios están mejorando propiedades como Fifth Street.
El socio gerente de Fifth Street Properties, Louis Intile, muestra sus viviendas de alquileres estudiantiles en South Bethlehem. Saed Hindash | Para lehighvalleylive.com
Jennings, el ex líder de una organización sin fines de lucro, dice que Lehigh sigue siendo el peso pesado en este mercado inmobiliario en particular. Dijo que debería adoptar un enfoque integral, basado en la investigación y sensible al mercado. La universidad debería traer deliberadamente a más estudiantes de vuelta al campus y tratar de recuperar las propiedades de los inversores, dijo.
“Creo que debería ser identificar casas de unidades múltiples en mal estado, sacarlas del mercado, arreglarlas y ponerlas en el mercado con descuento para los profesores”, dijo Jennings. “Esta debería ser una herramienta corriente”.
University of Pennsylvania tuvo un gran éxito con un esfuerzo de revitalización de la comunidad de múltiples frentes. Ofreció préstamos en efectivo perdonables para profesores y personal que compraron casas en West Philly con garantías hipotecarias y financiamiento para costos de cierre y mejoras en el hogar. Penn también rehabilitó propiedades arruinadas y las vendió a propietarios de viviendas.
Actualmente, Lehigh ofrece a los profesores y al personal un incentivo para comprar una casa cerca de la universidad a través de un préstamo perdonable de cinco años de hasta el 10% del precio de compra por un máximo de $7,500, así como un préstamo de pago diferido de $2,500 para proyectos de mejoras exteriores. El programa ha sido ajustado y ampliado desde su creación en 1999 con más de 30 personas utilizándolo.
Kintzer cree que un programa de subsidio de propiedad de vivienda de múltiples frentes como los de Penn, Brown y Princeton está a varios años de distancia. No le interesa rescatar a los inversores.
“Nos hemos sentado a la mesa con Acción Comunitaria, que realmente está estudiando este tema”, dijo McNeil, refiriéndose al ex empleador de Jennings. “Ciertamente creemos que la vivienda económicamente accesible es definitivamente importante en cualquier comunidad”.
Muchos residentes entrevistados para esta historia quieren que Lehigh University considere la vivienda económicamente accesible como una parte clave de su responsabilidad hacia la comunidad a la que llama hogar. Eso contribuiría en gran medida a generar mejores relaciones entre la ciudad y la universidad.
Aún así, reparar las tensiones que la Princeton Review calificó tan mal parece destinado a ser un caso de un paso adelante, un paso atrás por mucho tiempo.
The new 10-foot Lehigh sign on its newest completed building has been polarizing. Kurt Bresswein | For lehighvalleylive.com
En cuanto al “barrio perdido, la universidad acaba de llenar la última parcela vacante con el edificio más grande de su historia: el edificio de Health, Science and Technology de $145 millones, denominado HST. Fue diseñado para mirar hacia la comunidad como una puerta de entrada al campus.
A principios de diciembre, Lehigh encendió por primera vez el letrero LEHIGH de 10 pies sobre el HST de seis pisos. La universidad comparó las letras brillantes y extensas con un faro sobre South Bethlehem.
“Las letras se pueden ver desde distintos puntos de vista de toda la ciudad, un recordatorio de la conexión de Lehigh con la comunidad”, dijo la universidad al anunciar la iluminación.
La respuesta en un popular grupo de Facebook para residentes fue considerablemente menos entusiasta. “Son dueños del Southside así que pueden hacer lo que quieran”, bromeó uno.
La concejala León fue aún más implacable.
“Las personas que no viven en Southside piensan que es muy agradable”, dijo. “La gente que vive en Southside piensa: genial, ahora simplemente vivo en el campus de Lehigh”.
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Sara K. Satullo realizó esta historia mientras participaba en la Beca Nacional 2021 del Centro Annenberg de Periodismo de Salud de USC, que proporcionó capacitación, tutoría y fondos para apoyar este proyecto. Es posible contactarla en ssatullo@lehighvalleylive.com.
[This article was originally published by Lehigh Valley Live.]